《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》新闻发布会

时间：2016年8月24日上午9时

地点：广州市新闻中心

主持人（广州市网络舆情信息中心主任 周慕明）：各位领导、新闻媒体的记者朋友，大家上午好。市政府最近公布了有关既有住宅加装电梯的文件，分别是《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》。这两个规范性文件对于旧宅加电梯是非常具有指导意义的。市政府新闻办今天特别举行新闻发布会，向大家解释有关的规范性文件。我先介绍一下出席今天发布会的的领导，他们是：

市法制办副主任 刘庆国    

市国土规划委副主任 孙玥

市住房建设委副巡视员 李希平

市公安消防局副局长 王学强

市质监局处长 杨延晖

    非常欢迎他们到来。首先请市法制办刘庆国副主任介绍一下《广州市既有住宅增设电梯办法》出台的背景过程以及主要的内容，有请。

 

    刘庆国（广州市法制办副主任）：各位记者朋友，大家好！《广州市既有住宅增设电梯办法》（下称《办法》）和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》（下称《规程》）经14届212次市政府常务会议审议通过。我就《办法》的有关情况介绍如下。

    一、相关背景和过程

    2012年7月1日，我市颁布实施了政府规范性文件《广州市既有住宅增设电梯试行办法》（下称《试行办法》），对办事流程、审批材料要求等方面给出了清晰的指引，在规范我市既有住宅增设电梯的建设和管理等方面发挥了重要作用，取得了较好的社会效果。

    《试行办法》出台以来，市国规委、法制办一直在跟踪实施情况。为进一步完善增设电梯流程、优化相关工作程序，从2014年开始，市法制办会同有关部门根据法律法规的规定，结合本市实际，组织对《试行办法》开展相关实施评估。市法制办和市国规委（原市规划局）牵头组织部分高校、科研机构和房地产实务研究单位分别开展了多个相关课题研究，还对武汉、厦门、汕头等地增设电梯情况进行了实地调研，并反复多次召开了专家论证及专题研讨，征求了市、区有关部门意见，并面向社会公开征求意见，广泛收集了社会各界意见建议。经反复研究修改，形成了《办法》。

    二、修订的主要内容

    对《试行办法》的修订遵循依法和可操作性原则，保持了原有基本条款和内容、结构体例，吸收部门、公众意见以及实践经验，对条文进行了完善。

    一是新增了部分条文内容。包括：进一步规范和明晰政府职能，明确国规、住建、消防、质监等部门应当履行的法定职责，特别是街道办、镇政府应当加强指导和协调；体现建设服务型政府要求，提供了可选择参考使用的出资分摊比例系数；健全业主协商协调机制，明确公示异议处理程序等。

    二是调整了部分条文内容。包括：将申请人分两个阶段提交申请改为一次性提交，优化了行政审批流程；部分资料应当由第三方进行现场见证或者公证，保障业主的知情权；加强施工安全管理，不需要办理施工许可的，应当办理开工信息录入手续等。

    三是明确相关部门编制配套实施的技术规程的职责。根据国土规划部门的实践经验，吸收"广州市加建电梯审批标准及政策检讨研究课题"成果，要求市国规委牵头编制加建电梯的技术规程，明确增设电梯技术要求和规范。

    三、修订完善的重点和亮点

    《办法》根据《试行办法》施行四年的情况，针对《试行办法》存在的不足和实践中出现的问题，着眼于进一步完善增设电梯的工作规范。与《试行办法》相比，《办法》修订完善的重点和亮点主要体现在以下几个方面：

    （一）健全协商协调机制，充分发挥基层组织作用。

    在修订过程中，相关部门、社会公众均提出要健全协商协调机制。为此，《办法》第三条、第四条、第九条、第十二条第二款、第十四条、第十六条第二款等多个条款对基层政府、居民委员会、原房改售房单位、业主委员会、增设电梯咨询服务机构、律师事务所、公证机构等第三方参与既有住宅增设电梯的指导、协调、协商、调解以及申请、见证、公证等工作进行了分别规定，进一步充实完善了协商协调机制。

    （二）强化政府公共服务职能，提供民事处理指引。

    针对目前群众争议的增设电梯可能产生的损害补偿及费用分摊问题，综合研究成果和外地经验，坚持法定职责必须为、法无授权不可为，这次修订没有针对民事补偿或赔偿以及费用分摊制定标准。但为体现服务型政府的要求，《办法》加强了相关民事关系处理的指引，提供了可供参考使用的出资分摊系数，引导相关民事赔偿纠纷通过法律途径解决，规定市质监部门应当提供有资质的电梯制造、安装、改造、修理单位名单等信息，方便群众自主选择。

    （三）加强工程施工安全管理，强化监督管理责任。

    根据相关部门及公众意见反映，在实践中存在增设电梯施工安全监管不到位的隐患。为此，《办法》第十六条第二款明确，由属地镇（街道办）对相关建设工程情况纳入网格化管理；第十七条第二款规定，符合《建筑工程施工许可管理办法》规定的，应当办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证；不需要办理建筑工程施工许可证的，申请人应当办理开工建设信息录入管理手续；第二十条规定，住建部门和质监部门应当依法开展巡查，加强施工安全和质量安全监管。

    （四）加强电梯后期安全维护管理，减少安全隐患。

    为加强电梯使用安全管理，《办法》细化了后期安全维护规定，及早堵住安全隐患漏洞。第七条明确同意增设电梯的业主应当以书面协议形式确定电梯使用管理者；第二十四条规定，增设电梯的业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者，应当依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。

    （五）加大违法行为查处力度，增强责任追究。

    为了加强违法行为的责任追究，增强《办法》的执行力，特别新增了三个法律责任指引条款。同时，第三十条规定了行机关及其工作人员不作为及违法作为的法律责任。

    谢谢大家！

主持人：谢谢刘庆国副主任。加装电梯涉及到规划的审批，下面请市国土委介绍一下《办法》以及《规程》中间涉及到规划许可的具体内容，有请。 

    孙玥（广州市国土规划委副主任）：刚刚结束的14届212次市政府常务会议，审议了《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》，根据会议安排，我委就《办法》和《规程》涉及规划许可的相关内容进行介绍：

    一、我委主要工作情况

    上世纪末，受社会经济和工程技术限制，当时兴建的超过6层的住宅大多未设电梯。随着经济社会发展和人居环境改善，相当多的市民群众对解决早年建设问题、改善生活环境的需求越来越迫切。目前的既有住宅增设电梯工作正是顺应这一社会经济需求、解决历史遗留问题而开展的民心工程、惠民工程。但在这项工作的推进过程中，我们也遇到了诸如居民协商、补偿标准、审批技术标准等困难和问题，此次《广州市既有住宅增设电梯办法》制订对这些问题都作出了充分考虑。我们期待在《办法》的指引下，通过全社会共同努力，使既有住宅增设电梯这项民生工程得到更好的推进，创建我市更加和谐的人居环境。

    （一）作为增设电梯的审批部门之一，针对既有住宅存在的各种具体困难，我委一直想方设法，创造条件为群众排忧解难，积极推动既有住宅增设电梯这一民生工程的审批。据统计，自2012年出台《广州市既有住宅增设电梯试行办法》以来，我委每年受理加建电梯规划审批案件约400-600宗，并呈逐年上升趋势。截至2016年7月，规划部门共审批通过加建电梯的既有住宅约2500幢，产生了较好的社会效益。

    （二）总结经验，结合实际，全力配合增设电梯办法修订工作。我委不断总结这些年既有住宅增设电梯的规划许可审批所积累的经验，结合群众的实际困难，想群众之所想，急群众之所急，对《试行办法》的修订提出了若干破解难题的建设性意见，配合法制办完成了本次《办法》，并组织完成了《广州市既有住宅增设电梯技术规程》的编写。

    二、《办法》和《规程》涉及规划许可的相关内容

    一是进一步健全协商机制。针对增设电梯的关键和难点在于业主之间协商的问题，引进了协调平台，强调了街道办、镇政府等基层组织应当加强指导和协调。

    二是合理地简化审批流程。将申请人分两个阶段提交申请资料修改为可一次性提交；明确了不需办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续；明确了公示异议处理程序。

    三是科学地明确技术标准。明确了严重遮挡的界定、必要面积要求、景观美化要求、消防要求及应急处置等技术标准。

    新办法更接地气、业主更易理解，操作更加可行，能更有效的推动我市既有住宅增设电梯工作。

    三、下一步措施

    我委将通过各种形式组织对既有住宅增设电梯政策的宣传，保证广大群众对《办法》及《规程》加强了解；同时在规划许可审批中，不忘初心，继续本着惠民的原则，积极加强服务，贯彻落实，把好事做好，切实解决人民群众诉求，提升城市宜居水平和城市人民幸福感。

    主持人：谢谢孙玥副主任。规划完毕之后，就涉及到的是工程建设这块，下面我们就请市住建委的李希平副巡视员为我们介绍一下《办法》中涉及到建设工程施工安全管理的有关内容，有请。

    李希平（广州市住房建设委副巡视员）：各位记者朋友，上午好！根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程安全生产管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规的相关规定，广州市既有住宅增设电梯的建设应由建设单位委托有资质的勘察、设计、施工及监理单位开展电梯增设过程中的勘察、设计、施工及监理工作。

    一、需要申办建筑施工许可证的项目安全管理流程

    一是申请人需按照各区办理建筑工程施工许可和办理质量安全监督登记的办事指南准备资料后，向增设电梯项目所在地的区住房建设行政主管部门申请建筑工程施工许可证，办理质量安全监督登记手续。二是工程质量安全监督机构收到《广州市建设工程质量安全监督告知书》，安排项目质量安全监督小组人员，进行现场查勘，发出《建设工程质量安全监督书》，并依照《建设工程安全生产管理条例》的要求在建设、勘察、设计、施工、监理过程中进行安全监督管理，履行监管职责。

    二、无需申办建筑施工许可证的项目安全管理流程

    一是《建筑工程施工许可管理办法》(住建部2014年第81号令)第二条第二款规定"工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证"，为规范管理，2014年我委联合原市规划局、原市国土房管局、市城管委及市安监局五部门下发了《广州市关于加强临时性建筑和限额以下小型工程建设管理工作的通知》（穗建质﹝2014﹞1370号），要求临时性建筑和限额以下小型工程需在属地镇、街办理开工建设信息录入，由镇政府、街道办事处指定临时性建筑和限额以下小型工程管理机构，配备专业管理人员，具体负责本辖区临时性建筑和限额以下小型工程质量安全的监督检查及工程管理工作和日常质量安全巡查工作。二是各镇、街安监部门参与日常施工安全管理工作。三是各区建设行政主管部门负责对街、镇的临时性建筑和限额以下小型工程管理机构进行业务指导和技术知识培训。四是《广州市既有住宅增设电梯办法》第十七条规定，申请人应当到属地镇、街办事处办理开工建设信息录入管理手续，将既有住宅增设电梯建设工程纳入临时性建筑和限额以下小型工程管理范围，也就是说可以依照上述做法进行施工安全管理。五是《广州市既有住宅增设电梯办法》第二十条规定"既有住宅增设电梯所在区住房建设行政主管部门和质量监督行政管理部门应当依法开展巡查，加强对既有住宅增设电梯建设工程的施工安全和质量安全监督管理。"我委也将督促各区建设行政主管部门依法开展巡查工作，对发现的问题予以纠正，确保既有住宅增设电梯工程的施工安全。

    主持人：谢谢李希平副巡视员。下面请市质监局特设处的杨延晖处长为我们介绍一下《办法》和《规程》里面涉及到电梯安全管理的内容，有请。

    杨延晖（广州市质监局特设处处长）：近日市政府常务会议审议通过了《广州市既有住宅增设电梯办法》及《广州市既有住宅增设电梯技术规程》，对既有住宅增设电梯过程中的选用、安装、验收、使用登记、定期检验等工作进行了规范。电梯属于机电类特种设备之一，《特种设备安全法》、《特种设备安全监察条例》等法律法规及安全技术规范中都对电梯使用提出了科学、细致的要求，市质监部门及各区市场监管部门将按照有关要求并结合我市实际，在职能范围内认真做好既有住宅增设电梯的相关安全监察工作，主要措施有：

    一、 抓好信息公布。电梯制造质量是电梯安全运行的前提。由于电梯的性能、技术参数较为复杂，为便于业主选择、判定，《办法》第十八条提出"市质量监督行政管理部门应当提供有资质的既有住宅增设电梯制造、安装、改造、修理单位名单等信息，统一向社会公布，方便群众自主选择。市质监局将在市质监局门户网站公布相关企业名单。同时，广州市特种设备行业协会根据其日常掌握情况，已收集统计了日立电梯等12家在本市有开展相关既有住宅增设电梯业务，并且工作质量较稳定的制造企业名单及联系方式通过广州市特种行业协会微信平台向社会公布，市民群众可通过上述方式或向市质监局、市特种设备行业协会咨询获取有关信息，并自主选择电梯产品。

 

    二、抓好安装验收。安全技术规范中对新装电梯验收提出了包括机房、轿厢与平衡系统、悬挂装置等80项检验项目，这是电梯安装完毕后正常运行的关键，《办法》第十九条规定："电梯安装前，施工单位应到区市场监管行政管理部门办理施工告知手续，电梯检验机构应当按照安全技术规范要求对电梯安装过程进行监督检验。"因此，建议市民群众在增设电梯过程中必须等到电梯监督检验合格方可使用，切勿因为急于使用等原因而乘坐未经监督检验合格的电梯。同时，为保障业主权益，建议市民将电梯监督检验合格作为与电梯制造单位、安装单位约定的合同验收条件，避免后续出现推诿情况。

    三、抓好使用登记。既有住宅成功增设电梯后，将有数十年的使用周期，电梯钥匙管理制度、应急救援处置制度、日常维护保养制度、定期申报检验制度等基础制度是今后安全运行的基础。质监部门在办理电梯使用登记时将依照《广东省电梯使用安全条例》等法规要求指导电梯使用管理者建立上述制度。《办法》第二十四、二十五条分别规定："增设电梯的业主应当共同委托物业服务企业、其他单位或业主代表作为电梯使用管理者，办理电梯使用登记。"因此，建议市民群众在增设电梯初期就明确电梯使用管理者的产生方式，电梯监督检验验收合格后建立齐全完善的电梯管理制度，依法办理使用登记后才使用电梯。

    四、抓好维保监督。电梯使用过程中需要由有资格的电梯维保企业定期对电梯进行维护保养，《办法》第二十五条规定："电梯使用管理者应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。"市质监局与市工商局联合推出了《广州市电梯日常维护保养合同示范文本》，为保障双方权益，建议电梯使用管理者按照上述文本的基本要求签署维保合同。

    同时，市质监局也指导市特种设备行业协会建立了全市电梯维保信用分级档案，对全市电梯维保企业依照"优、良、中、差"实施分级分类管理，建议市民群众选择服务评价为"优"、"良"的单位承担保养工作。

    《广州市既有住宅增设电梯办法》和《广州市既有住宅增设电梯技术规程》中有较多的制度创新，市质监部门将在电梯行业和社会公众中积极开展后续宣传工作：一是在市质监局公众网（网址：http://www.gzq.gov.cn）中增设电梯知识宣传专栏，集中介绍电梯施工告知、电梯使用登记、电梯应急救援预案等业务和安全知识。二是在电梯行业内开展集中宣传，重点讲解施工告知过程中需要提交的规划许可证、施工许可证或开工建设信息录入证明等材料提交要求。三是加强配套服务宣传。主动宣传电梯安全责任保险、电梯困梯救援96333热线、台风暴雨等突发天气下电梯应急处置等使用过程中可能遇到的问题。

    主持人：谢谢杨延辉处长。现在是答记者问环节。

    广州日报：想问一下，原来的《办法》里面，规定是两个“三分之二”就可以加装电梯，新《办法》基本延续了这样一个规定，但是一直以来都是有剩下的三分之一的业主他们的利益怎么保障的问题存在，怎么减少这里面发生的纠纷？想问一下延续这个“三分之二”是什么考虑的？

    刘庆国：首先是两个“三分之二”，两个“三分之二”在原有的《办法》中是两个“三分之二”，刚才记者说沿用了。为什么要沿用，主要是体现我们依照法律来办事。因为所谓的沿用是我们使用了《物权法》的七十六条规定。七十六条规定大家在《物权法》里面它在所有权这一编里面，七十六条是在第六章。其实第六章里面出现了一个新的概念，叫建筑物区分所有权，如果说不是法制专业的这个概念听起来不像一个概念，倒像一句话，其实它就是一个概念，这个概念在中国应当说是一类新的物权。刚才大家听了，这个物权的出现或者所有权的出现，因为有了多层多单元的这种建筑以后才有这种产权的形态。那么这种形态出现了以后，我们物权法就回应了这种形态，就规定了对建筑物区分所有权的这种情况里面它是坚持两个“三分之二”的，这个是没有问题的，是根据法律的，包括原先我们在老《办法》当中进行了研究，在实施过程中结合了一些案例研究，在这一次在进行了再次研究，所以我们还是像记者所说的，我们沿用了两个“三分之二”的规定。在沿用两个“三分之二”里面，记者很关心的是对业主的其他的另外的三分之一的业主的利益保障的问题。因为住宅加装电梯它是一种民事行为，我们提倡协商，在协商的过程当中，就是有事好商量，商量好了好办事，大家自己在平等协商过程当中，各方的利益进行诉求，诉求以后达成一个平衡，这是第二点。第三确实在达成平衡的过程当中，有些业主认为自己的利益受到损害，这怎么办，就是再次进行协商。那么协商，有可能协商得成，有可能协商不成，协商成的当然好，协商不成的我们这个办法里面有一个指引，那就是走民事诉讼的程序，让法院最终来裁定，司法作为保障权益的最后一道防线，让这一道防线来维护群众的利益。但是从我们整个《办法》的过程当中，我们还是更多的希望大家走协商这条路，把事情办好。谢谢！

    孙玥：“双三分之二”的规定，是依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关条款内容制定的。

    关于保障其余三分之一业主利益的问题，在规划审批当中，我委充分尊重所有业主的实际利益，并通过以下程序，保障所有业主的利益：

    一、通过批前公示的形式确保所有业主对增设电梯的知情权；

    二、《办法》第五条和第十五条规定，如拟增设电梯涉及业主专有部分或存在违反通风、采光或者通行的相关技术标准与规范的，应取得专有部分业主和受影响业主的同意意见。

    三、引入协商平台，加强基层组织协商或调解。《办法》第十四条规定，对增设电梯事项有异议的，业主应当自行协商，业主经过协商仍无法达成一致意见的，可以请求居委会、原房改售房单位、业主委员会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织协调或者调解，并由组织协商或者调解的第三方出具协商情况说明或调解意见。

    南方日报：我们之前了解到电梯故障可以申请物业专项维修资金，我想请问一下，如果要申请专项维修资金，主要程序是有哪些？

李希平：申请使用物业专项维修资金的主要程序，就是按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，申请使用维修资金主要分四个步骤：一是组织实施单位，可以是物业服务企业、业主委员会或者是相关的业主，首先提出使用方案；二是经过维修资金列资范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主同意，也就是要满足双三分之二的要求；第三就是实施使用方案；第四就是向广州市物业专项维修资金管理中心申请列资。

    申请使用商品房专项维修资金增设电梯与申请使用商品房专项维修资金的正常程序是一样的，详情可在市住房城乡建设委网站查询，查询路径是：政务公开—信息公开目录—办事指南—备案类。位于越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、南沙等7区辖内的商品房楼盘，申请单位(申请人)向市物业专项维修资金管理中心提出申请，到珠江新城华利路61号广州市政务服务中心6楼交件；位于花都、番禺、从化、增城等4区辖内的商品房楼盘，申请单位(申请人)向相关区物业专项维修资金管理部门提出申请，到相关单位设立的对外服务窗口交件。

 已交存专项维修资金的，按照上述程序、要求办理，未交存专项维修资金或者专项维修资金账户余额不足的，由相关业主另行筹措资金。

    广东电视台：除了刚才说的三分之二是造成业主换装加装不成功之外，还有哪一些情形是令他们无法安装成功的？

 孙玥：在增设电梯审批的过程中，无法成功加建的主要有以下两种情形：

 一、由于业主间的利益冲突导致业主内部意见不一致，难以协调。包括对加建方案的设计、建设、运行维护费用分摊不满意；加建方案可能产生噪音或影响采光、通风、出行等日常生活等。

    二、因实际条件限制而存在技术方面的障碍，如不满足消防间距、不满足通行要求、存在安全隐患等等。

主持人：今天的发布会到此结束，谢谢大家，再见！