理念与数椐是必须一致的，正确的科学的理念数椐，都是很严谨的，来不得半点马虎，自然科学家的定理定律，不用说都是经过无数的人，通过公式验算，有准确的数椐论证的，就是社会科学家的正确理念观点，也不能离开可靠的数字去虚弄群众，作为政府的政策法律、条例、细则、办法，关系到千家万户人民群众切身利益，更应该严肃认真负责才对，本文仅就房地产交易中，发现的建筑面积与旧房评估买入价，两个具体工程数字的计算问题试作评议：

一、单位房产总建筑面积只含套内不包分摊。

    建设部早己明文规定建筑面积的含义，是该建筑水平投影之和，成套建筑面积，是由套内面积和分摊的共有共用的建筑面积两部份组成。可是广卅市房管所发的旧单位房产证的建筑总面积，只计套内面积，没有包含分摊面积，这种以局部代替整体的乱套错误，不是一两宗个别数字计错向题，而是有其糊涂理念基础，顽固坚持乱套不改的程序做法，是影响千家万户权益并矛盾百出错误，会对和谐社会带末不少纠纷的向题。

    (一)、不合事实也不符合国家规定。确定建筑面积是按规范计算为依据的，这与产权人无关，房管部门解释此情况时，说房改房才有分摊面积，单位房是没有分摊面积的，（意味只有厅房没有梯廊），按文件规定对共有共用公用部份的面积是要分摊的，即套内归套内，不应将此数据乱套在总面积上才对。

(二)、造成国有资产流失。这些缩小了建筑面积（约小10％以上）的单位房，在国有资产管理上，在出租或售卖中，不是白白的流失掉其应有的价值了吗?

(三)、造成房产买卖纠纷，房产交易中是买卖建筑总面积，合同是要两部份加起来作计算基数的，交易中心在递件办理过户手续时，是硬要在合同上照填旧房产证上的错误数据，总建筑面积填小了，明明是买方受骗、炒家得益，涉及到数万元的权益，谁肯相让呢?

(四)、新房产证与新测绘的附图建筑面积，都是包含两部份的，应该一致，怎能新旧乱套昵？如果新房产证上仍照填旧证总面积，那不是继续错下去永不翻身吗?那新证里的套内面积与分摊面积又该怎样填昵？

．  (五)、更改程序繁复，在房产交易中出现这样的向题时，照交易中心的办法，是照老证错误数字过户给私人，再由私人去申请测量，改发新证劳民伤财才行，不明白的业主就改不改无所畏过去，明理人要坚持改面积，则再遭刁难与损失，这关系不好，甚至有可能引起走后门的腐败行为。

(六)、这纯系过去房管部门内部技术性理念失误造成的，房产主管部门或交易审核单位有权有责采用测绘图改正确数据，这并非受害的产权单位责任。最好做出一个便于操作容易实行的措施及时改正。

二、旧房评估折旧反算，多计土地增值税

土地增值税是市场经济的产物，增值就是房屋买入到卖出的差价，根椐“土地增值税问题解答”，土地增值税计算依椐为增值额：增值额=下手转让收入（即下手卖出价）一应扣除项目金额（关健是上手买入价）；税金=增值额×适用税率速算公式，而且也无扣除金额不实问题，只因单位早己入账，找不到购房发票，理应按同类市场价格，进行评估买价才对。可是按照土地增值税条例的有关规定做法，评估旧房的重新折旧价，是按照现在新房屋重置成本价，（指现行建造价成本）乘折旧率计算，而其计算参考单价，又是现时的《建设工程技术经济指标》；这样的结果就出现诸多理念与数椐，相矛盾的问题：

(一)、今年买进又卖出，与实际不符，时间不对，买价不实。

(二)、变成拆旧率反算，本来计算折旧率，是指从建房或买房起到卖房止的使用时间，打折计算的，变成了现在新造价，回过头去计算原建时间折旧。

(三)、这买价低於当时的商品房价，不符增值依椐，倒真是提供扣除项目金额不实了。

(四)、即使是根椐税务总局财税（2006）21号通知和《技术经济指标》参巧，也不是就无商讨余地的，房屋的性质材料结构装修不同，经手人往往是就低不就高，很难取得相同价值。

(五)、政府房改按市场向职工计算商品房成本价（3600一2800每平方），多收费，而向单位房计税，有此合适的单价指标不采用，偏要用低价另计，多收税也是两个标准不公平的。

(六)、折旧不计买进到卖出时间，一律都是今年卖出至建房时计算，是不符合科学的。

本文作者：彭子尹（广东省城乡规划设计研究院离休高级工程师）

彭中（新世界中国地产广州项目管理中心助理建筑师）